Ипотека vs Аренда
Финансы11 кл.
Алексей выбрал квартиру стоимостью 12 000 000 руб. У него есть накопления 4 000 000 руб. Он рассматривает две стратегии на горизонте 5 лет (60 месяцев):
Стратегия А (Ипотека): первоначальный взнос 4 млн руб., кредит 8 млн руб. Ставка по кредиту 18% годовых, срок 10 лет. Ежемесячно в конце месяца — аннуитетный платёж $x$.
Стратегия Б (Аренда): размещение 4 млн руб. на депозите под 15% годовых (ежемесячное начисление с капитализацией) и аренда аналогичной квартиры за 50 000 руб./мес.; разницу $(x - 50000)$ кладёт на депозит.
Цена квартиры растёт на 5% в год. Стоимость аренды фиксирована на 5 лет. Прочие расходы равны нулю.
а) (4 балла) Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке в Стратегии А.
б) (6 баллов) Оцените чистые активы Алексея через 5 лет для Стратегии А (рыночная стоимость квартиры минус остаток долга).
в) (6 баллов) Оцените чистые активы через 5 лет для Стратегии Б (сумма на банковском счёте).
г) (4 балла) Какая стратегия выгоднее по чистым активам? Назовите одну причину, которая в реальности могла бы склонить к менее выгодной стратегии.
Стратегия А (Ипотека): первоначальный взнос 4 млн руб., кредит 8 млн руб. Ставка по кредиту 18% годовых, срок 10 лет. Ежемесячно в конце месяца — аннуитетный платёж $x$.
Стратегия Б (Аренда): размещение 4 млн руб. на депозите под 15% годовых (ежемесячное начисление с капитализацией) и аренда аналогичной квартиры за 50 000 руб./мес.; разницу $(x - 50000)$ кладёт на депозит.
Цена квартиры растёт на 5% в год. Стоимость аренды фиксирована на 5 лет. Прочие расходы равны нулю.
а) (4 балла) Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке в Стратегии А.
б) (6 баллов) Оцените чистые активы Алексея через 5 лет для Стратегии А (рыночная стоимость квартиры минус остаток долга).
в) (6 баллов) Оцените чистые активы через 5 лет для Стратегии Б (сумма на банковском счёте).
г) (4 балла) Какая стратегия выгоднее по чистым активам? Назовите одну причину, которая в реальности могла бы склонить к менее выгодной стратегии.
Решение
а) Сумма кредита $S = 8\,000\,000$, месячная ставка $r = 18\%/12 = 0{,}015$, срок $n = 120$ мес. Аннуитет: $x = S\cdot\frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1} = 8\,000\,000\cdot\frac{0{,}015\cdot(1{,}015)^{120}}{(1{,}015)^{120}-1} \approx 144\,148$ руб.
б) Стоимость квартиры через 5 лет: $12\,000\,000\cdot(1{,}05)^5 \approx 15\,315\,379$ руб. Остаток долга — приведённая стоимость оставшихся 60 платежей: $x\cdot\frac{1 - (1{,}015)^{-60}}{0{,}015} \approx 5\,676\,587$ руб. Чистые активы $\approx 15\,315\,379 - 5\,676\,587 = 9\,638\,792$ руб.
в) Депозит: $r_{dep} = 15\%/12 = 0{,}0125$, 60 мес. Рост взноса: $4\,000\,000\cdot(1{,}0125)^{60} \approx 8\,428\,800$ руб. Ежемесячное пополнение $144\,148 - 50\,000 = 94\,148$ руб., будущая стоимость аннуитета $94\,148\cdot\frac{(1{,}0125)^{60} - 1}{0{,}0125} \approx 8\,339\,253$ руб. Чистые активы $\approx 8\,428\,800 + 8\,339\,253 = 16\,768\,053$ руб.
г) Стратегия Б выгоднее примерно на 7,1 млн руб. Причины выбрать А: риск роста арендной платы, возможность ремонта «под себя», процентный риск (снижение ставок по вкладам), психологическая потребность в «своём угле».
б) Стоимость квартиры через 5 лет: $12\,000\,000\cdot(1{,}05)^5 \approx 15\,315\,379$ руб. Остаток долга — приведённая стоимость оставшихся 60 платежей: $x\cdot\frac{1 - (1{,}015)^{-60}}{0{,}015} \approx 5\,676\,587$ руб. Чистые активы $\approx 15\,315\,379 - 5\,676\,587 = 9\,638\,792$ руб.
в) Депозит: $r_{dep} = 15\%/12 = 0{,}0125$, 60 мес. Рост взноса: $4\,000\,000\cdot(1{,}0125)^{60} \approx 8\,428\,800$ руб. Ежемесячное пополнение $144\,148 - 50\,000 = 94\,148$ руб., будущая стоимость аннуитета $94\,148\cdot\frac{(1{,}0125)^{60} - 1}{0{,}0125} \approx 8\,339\,253$ руб. Чистые активы $\approx 8\,428\,800 + 8\,339\,253 = 16\,768\,053$ руб.
г) Стратегия Б выгоднее примерно на 7,1 млн руб. Причины выбрать А: риск роста арендной платы, возможность ремонта «под себя», процентный риск (снижение ставок по вкладам), психологическая потребность в «своём угле».
Критерии оценивания
а) (4 б.): платёж по формуле аннуитета — 4 б. (через приведённый поток: формула — 2 б., сумма прогрессии — 1 б., ответ — 1 б.).
б) (6 б.): будущая стоимость квартиры (15,3 млн) — 2 б.; остаток долга (≈5,67 млн) — 3 б.; чистые активы А (9,64 млн) — 1 б.
в) (6 б.): сумма для инвестирования (94 148) — 1 б.; сложный процент на взнос (8,43 млн) — 2 б.; будущая стоимость аннуитета (8,34 млн) — 2 б.; чистые активы Б (16,77 млн) — 1 б.
г) (4 б.): определена более выгодная стратегия — 1 б.; адекватный нефинансовый риск — 3 б.
Возможны расхождения из-за округления — баллы не снимаются.
б) (6 б.): будущая стоимость квартиры (15,3 млн) — 2 б.; остаток долга (≈5,67 млн) — 3 б.; чистые активы А (9,64 млн) — 1 б.
в) (6 б.): сумма для инвестирования (94 148) — 1 б.; сложный процент на взнос (8,43 млн) — 2 б.; будущая стоимость аннуитета (8,34 млн) — 2 б.; чистые активы Б (16,77 млн) — 1 б.
г) (4 б.): определена более выгодная стратегия — 1 б.; адекватный нефинансовый риск — 3 б.
Возможны расхождения из-за округления — баллы не снимаются.